Schönheitsreparaturen

Die Durchführung sog. Schönheitsreparaturen durch den Mieter geben während und am Ende eines Mietverhältnisses häufig Anlass zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. 



Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, die zur Instandsetzung der Wohnung zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehen der Räume während des Mietzeitraums erforderlich werden. 

Es ist ein immer noch weit verbreiteter Irrtum, dass es die Pflicht des Mieters sei, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Enthält ein Mietvertrag keine Regelung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, obliegt dies nach den dann geltenden gesetzlichen Vorschriften vielmehr dem Vermieter. 

In der Praxis ist es aber durchaus üblich, die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter zu überlassen. Dies ist grundsätzlich zulässig, jedoch immer vom Einzelfall abhängig aufgrund inzwischen existierender sehr umfassender Rechtsprechung. Sowohl aus Mieter- als auch aus Vermietersicht empfiehlt es sich deshalb bei Abschluss eines Mietvertrags stets, diesen von einem fachkundigen Anwalt formulieren oder zumindest überprüfen zu lassen, da die Anforderungen an deren Wirksam- und Zulässigkeit sich im stetigen Wandel befinden. Gerade im Internet finden sich hier auf scheinbar seriösen Portalen Muster für Mietverträge, die entweder veraltet oder von vornherein nicht rechtskonform sind. 

Unabhängig davon, wer im konkreten Fall zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, fallen Reparaturarbeiten, die dem bloßen Erhalt der Wohnung dienen, stets in den Pflichtenkreis des Vermieters. Dieser ist gemäß § 535 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Klauseln in Mietverträgen, die zum Nachteil des Mieters hiervon abweichen, sind in aller Regel unwirksam. Ausnahmsweise können solche Reparaturarbeiten aber dennoch in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen, nämlich wenn sie aufgrund einer übermäßigen Abnutzung durch den Gebrauch der Mietsache durch den Mieter erforderlich werden. Normale Abnutzungserscheinungen muss der Mieter hingegen nicht beseitigen. 

Hat ein Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war – weil sich gar keine Klausel im Mietvertrag hierzu findet oder weil diese unwirksam ist –, kann der Mieter in der Regel die ihm entstandenen Kosten für die Arbeiten vom Vermieter ersetzt verlangen. 



Führt ein Mieter andererseits erforderliche Schönheitsreparaturen nicht durch, obwohl er hierzu rechtlich verpflichtet ist, kann der Vermieter nach einer erfolglosen Fristsetzung Dritte (z.B. einen professionellen Maler) beauftragen und diese – ggf. sehr viel höheren Kosten als, hätte der Mieter selbst gestrichen – vom Mieter ersetzt verlangen. Stehen die verspäteten Schönheitsreparaturen einer bereits geplanten Weitervermietung im Wege und und kann der Nachmieter erst einen Monat später einziehen als geplant, kann der Vermieter auch den ihm hierdurch entstandenen Mietausfall vom Vormieter ersetzt verlangen.